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bisogna pagare l’affitto? scadono le agevolazioni prima casa? posso comprare casa?

Con piacere rispondiamo ad alcune domande che i nostri clienti ci hanno posto in questo periodo e che riteniamo possano essere utili a chi ci legge:

DOMANDA: IN QUESTO PERIODO DI EMERGENZA SI DEVE PAGARE L’AFFITTO?

RISPOSTA: innanzi tutto precisiamo che non c’è alcun provvedimento o DPCM emanato in questa fase di emergenza che preveda la riduzione, cancellazione o sospensione del canone di affitto. Questo vale per ogni tipo di immobile affittato, sia esso ad uso residenziale (abitazioni) o commerciale (uffici, negozi, capannoni).

Ovviamente in piena crisi causata da questa emergenza è possibile trovarsi in difficoltà e non è assolutamente vietato che inquilini e proprietari possano mettersi d’accordo per abbassare il canone di locazione; consigliamo di farlo tramite una scrittura privata, che potrà essere scambiata anche tramite posta elettronica, e che andrà registrata all’Agenzia delle Entrate in un secondo momento.

Nel caso in cui l’inquilino non possa più pagare perché ha perso il reddito potrà dare disdetta per giusta causa, rimanendo comunque obbligato a pagare il periodo di preavviso previsto nel contratto originario.

Le locazioni commerciali meritano alcuni ragionamenti specifici, che affronteremo in un prossimo approfondimento con il nostro legale di riferimento.

PRECISAZIONE PER ATTIVITA’ OGGI IN AFFITTO: ricordiamo che il decreto “cura Italia” prevede, all’articolo 65, un’agevolazione in favore dei lavoratori che sono stati costretti a chiudere l’attività per rispettare le misure restrittive; tale decreto non prevede la sospensione del pagamento dell’affitto ma un credito di imposta del 60% del canone mensile pagato per il mese di marzo, a condizione che l’immobile affittato rientri in categoria catastale C1.

DOMANDA: SE MI STANNO SCADENDO I TERMINI PREVISTI PER LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA COSA DEVO FARE?

RISPOSTA: il decreto legge “liquidità” (n°23 del 08/04/2020) ha sospeso dal 23/02/2020 al 31/12/2020 tutti i termini previsti dalle normative in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Vediamo i vari casi nello specifico:

  1. hai acquistato casa prima del 23/2/2020 e stava decorrendo il termine dei 18 mesi entro cui dovevi portare la residenza nel comune ove hai acquistato: il decorso del 18 mesi dall’acquisto è sospeso e riprenderà dal 01/01/2021;
  2. hai acquistato casa dopo il 23/2/2020: i 18 mesi entro cui portare la residenza decorreranno dal 01/01/2021;
  3. hai già acquistato casa usufruendo delle agevolazioni prima casa pur essendo già titolare di altra abitazione che devi pertanto alienare entro un anno dal nuovo acquisto: il termine dell’anno per vendere la “vecchia casa” è sospeso e riprenderà dal 01/01/2021;
  4. hai venduto la tua “vecchia prima casa” prima del 23/02/2020 e sta decorrendo il periodo di un anno per acquistare la nuova prima casa godendo, oltre all’agevolazione sull’imposta di registro, anche del credito di imposta: il periodo di un anno è sospeso dal 23/02/2020 e riprenderà il decorso dal 01/01/2021. Nel caso invece in cui tu abbia venduto la “vecchia prima casa” dopo il 23/02/2020 l’anno per godere delle agevolazioni sull’imposta di registro ed il credito d’imposta decorrerà direttamente dal 01/01/2021;
  5. hai rivenduto la “vecchia prima casa” prima che scadessero i cinque anni dal suo acquisto e per evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali dovevi riacquistare entro un anno la “nuova prima casa”: in questo caso l’anno è sospeso dal 23/02/2020 al 31/12/2020 e riprenderà il decorso dal 01/01/2021; nel caso in cui invece la vendita prima dei cinque anni sia stata stipulata tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020 il riacquisto dovrà avvenire entro il 31/12/2021.

DOMANDA: POSSO PROSEGUIRE UNA TRATTATIVA INIZIATA PRIMA DELL’ EMERGENZA?

RISPOSTA: nulla vieta di proseguire le trattative, ferme restando le limitazioni previste dai decreti emanati dal governo per fronteggiare l’emergenza. Pertanto, evitando i contatti tra le persone, si potrà far ricorso a strumenti tecnologici che permettano a distanza l’eventuale sottoscrizione di documenti ed accordi. In questa fase sarà assolutamente legittimo inserire delle clausole di salvaguardia per entrambe le parti, come ad esempio pattuire una posticipazione automatica dei termini per la sottoscrizione dell’atto di compravendita qualora alla data prevista permangono delle limitazioni.

DOMANDA: HO FIRMATO UN CONTRATTO PRELIMINARE ED ERA PREVISTA UNA DATA PER L’ATTO NOTARILE  CHE E’ IN SCADENZA; COSA FARE?

RISPOSTA: in questo caso la situazione di emergenza ha creato uno scenario che non era prevedibile nel momento in cui le parti avevano raggiunto l’accordo. Il consiglio che stiamo dando ai nostri clienti è di valutare un accordo per poter posticipare la cosiddetta “esecuzione del contratto preliminare”, a meno che non sussistano delle reali e concrete ragioni di urgenza (in questi casi si rammenta che gli studi notarili sono aperti anche in questa fase). Nel caso in cui l’eventuale accordo (consigliato) non dovesse avvenire bisogna ricordare che l’epidemia è sicuramente una circostanza straordinaria ed imprevedibile, che può concretare un’assenza di responsabilità contrattuale per le ipotesi di mancato o ritardato adempimento, così come essere posta a base per la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta o impossibilità parziale. Questo avverrebbe nel caso in cui in base al contratto debba essere eseguita la prestazione pattuita (es. stipula dell’atto, consegna dell’immobile, etc.) e quest’ultima sia oggettivamente impedita dai provvedimenti della pubblica autorità. Su questi temi, è intervenuto il decreto legge Cura Italia che, all’art. 91, ha inserito dopo il comma 6 il: “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”. Questo non significa però che ogni obbligazione contrattuale in questo periodo debba essere sospesa, come ad esempio pagamenti che possano avvenire online o altro.

Abbiamo voluto dare la nostra lettura ed i nostri pareri, sperando di potervi essere stati utili, con la disponibilità e la buona fede che ci hanno da sempre contraddistinto; siamo ovviamente a disposizione per qualsiasi altra eventuale domanda, alla quale cercheremo di rispondere puntualmente anche grazie alla collaborazione dei nostri professionisti di fiducia. Vi precisiamo che quanto sopra esposto è frutto di un’accurata lettura dei decreti che si stanno susseguendo dall’inizio dell’emergenza causata dalla diffusione del coronavirus, ma nel contempo non abbiamo la presunzione di sostituirci ad altri professionisti a cui ci si dovrà rivolgere per casi o problemi specifici che la difficile situazione sta presentando.

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