In questo articolo ti proponiamo informazioni e riflessioni in merito al valore di un immobile in caso di vendita o acquisto. Vedremo insieme “QUANTO VALE” un bene immobile sottolineando le differenze in base al punto di vista di chi lo valuta: il venditore, l’acquirente, la banca, l’agenzia delle entrate o l’agente immobiliare.
Sicuramente ci sono dei fattori oggettivi e soggettivi che dettano tali valutazioni e il punto di vista è molto importante ma… bisogna saper fondere le varie opinioni e stime per ottenere un risultato corretto che poi porterà al buon esito dell’operazione.
Il Venditore
Il venditore tende sempre a sopravvalutare la sua casa in vendita, ciò è dovuto in parte al desiderio di realizzare il più possibile dall’operazione immobiliare, in parte al “valore affettivo” che da alla propria abitazione: magari il proprietario si trova a vendere l’immobile in cui ha vissuto per molto tempo, in cui è cresciuto oppure era la casa dei genitori… quindi un immobile che non è per lui solo il “tetto sopra la testa”, ma qualcosa con cui nel tempo si è creato un legame. Questo non gli permette di fare una stima oggettiva e determinare il reale valore del suo bene: il rischio principale è quello di fissare un prezzo troppo alto e quindi fuori mercato.
E’ di estrema importanza mettere sul mercato la propria casa al prezzo più giusto, riuscendo così a vendere in tempi ragionevoli ed evitando il rischio di veder fermo per mesi e mesi il proprio immobile, dovendo affrontare nel frattempo le varie spese (condominio, IMU e tributi vari) e trovandosi poi costretti a dover tagliare il prezzo, continuando a “rincorrere il mercato” anziché anticiparlo e perdendo delle persone che al prezzo giusto lo avrebbero già acquistato da tempo.
Inoltre il venditore che vuole mettere da solo la propria casa sul mercato e cerca di fissare un prezzo senza chiedere la consulenza di un professionista di solito confronta la sua abitazione con le altre in vendita che presentano caratteristiche simili, o si trovano nella stessa zona. Anche questo è sbagliato perché la pubblicità immobiliare non da una risposta alla reale situazione di conclusione dell’affare, cioè dice solo a che prezzo viene proposto un immobile (che magari è lì da diversi messi o addirittura anni) ma non il prezzo reale di conclusione dell’affare.
Ogni immobile è diverso e ci sono moltissimi parametri da considerare, tra cui l’entità della domanda per quella tipologia nella zona specifica, cosa che non è facile da definire per chi non lavora nel settore.
L’Acquirente
L’acquirente naturalmente cerca di offrire meno della richiesta del proprietario per fare un affare più conveniente. Per raggiungere il proprio scopo tenta magari di fare leva su piccole imperfezioni della casa e di solito è piuttosto diffidente nei confronti della richiesta del proprietario, teme di “rimetterci” e prova a trattare il più possibile sul prezzo di vendita.
Anche questo è un approccio pericoloso all’acquisto: se la casa ti interessa davvero, perché rischiare di perderla per poche migliaia di euro?
La soluzione è chiedere un parere sul valore dell’immobile che ti piace ad un agente immobiliare, che potrà stabilire se la richiesta è congrua oppure no.
La Banca
Quasi tutti in un determinato punto della propria vita ci siamo rivolti ad un istituto di credito per poter realizzare un progetto di vita. La Banca ovviamente c’è ma essendo un istituto che “vende” soldi, fa le proprie verifiche e valutazioni.
Prima di concedere un mutuo per l’acquisto di una casa, la banca effettua una serie di valutazioni che riguardano sia la situazione economica del cliente sia il valore dell’immobile per il cui acquisto si sta richiedendo il finanziamento. Il motivo è semplice: il rapporto tra la somma chiesta in prestito ed il valore dell’immobile ipotecato (il cosiddetto Loan to Value espresso in percentuale) identifica il rischio assunto dalla banca nel caso in cui concedesse il finanziamento. Più alto è l’LTV meno conveniente sarà per la banca concedere il mutuo.
Su quali parametri viene effettuata la perizia immobiliare e come si calcola il valore di una casa?
La valutazione dell’immobile per accedere al mutuo spetta al perito, figura tecnica ed imparziale, che stimerà il valore della casa grazie a criteri oggettivi prestabiliti. Infatti, per determinare il valore dell’immobile farà riferimento a:
- Valore commerciale dell’immobile, ovvero il prezzo di vendita della casa;
- Valore cauzionale dell’immobile, cioè il valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile, che oscilla tra il 90% e il 95%. Si tratta di una forma cautelativa utilizzata dalla banca all’ora di effettuare la valutazione della casa. L’utilizzo di questo valore determinerà un importo di mutuo più basso.
Inoltre, come ben saprai, il valore di una casa dipende anche da fattori non strettamente legati alla sua planimetria, alle finiture o ai materiali utilizzati per la costruzione. Il contesto urbano gioca, infatti, un ruolo chiave nel processo di valutazione: una casa in centro città avrà un valore maggiore rispetto alla stessa casa situata in periferia.
L’Agenzia Delle Entrate
La valutazione degli immobili con l’Agenzia delle Entrate è un’operazione molto comune quando si desidera vendere casa e avere una stima del suo valore. Tuttavia, occorre considerare che le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) pubblicate sul sito dell’Agenzia sono soltanto delle stime e non delle valutazioni precise. Come funziona la valutazione con l’Agenzia delle Entrate: ogni sei mesi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) aggiorna la sua banca dati in base al catasto. Per ogni zona presente sul territorio pubblica dei dati aggiornati sul valore degli immobili che comprendono fattori come la tipologia, la superficie e la condizione. Fanno eccezione solo gli immobili situati in zone di grande pregio o forte degrado, poiché non includibili all’interno degli intervalli di valore.
Le quotazioni OMI, infatti, riguardano “aggregazioni”, ovvero numerosi immobili accomunati dall’essere di una stessa tipologia, in una determinata zona. Per il calcolo del valore OMI dell’Agenzia delle Entrate vengono considerati vari parametri:
- Fascia: si tratta dell’area territoriale del comune della provincia selezionata. La fascia può essere centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana;
- Zona: si tratta di aree adiacenti, con caratteristiche simili dal punto di vista economico e socio-ambientale. Un esempio di zona è uno specifico quartiere;
- Tipo di Destinazione: questo elemento include la tipologia di destinazione per l’uso a cui l’immobile è adibito. Può essere residenziale, commerciale, terziaria, produttiva;
- Tipologia di Edificio: comprendono abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, autorimesse, box, posti auto coperti, posti auto scoperti, ville e villini.
- Stato Conservativo: questo può essere ottimo, normale o scadente e generalmente dipende dagli impianti e dalle finiture. Lo stato conservativo può essere specificato con lettere tutte maiuscole nel caso si riferisca a quello più frequente di zona.
L’Agente immobiliare
Per ultimo ma con un’importanza fondamentale vediamo il ruolo nella valutazione dell’agente immobiliare. Qui subentra il ruolo del vero professionista del mercato immobiliare, colui che ci lavora quotidianamente e ha il polso della situazione tra vendite ed acquisti.
L’agente immobiliare conduce un’analisi dettagliata del mercato immobiliare locale. Questo comprende l’osservazione delle vendite recenti di immobili simili nella zona e l’identificazione delle tendenze di crescita o calo dei prezzi. Basandosi su queste informazioni, l’agente è in grado di stabilire un prezzo “competitivo” e realistico della casa. Vengono valutate ovviamente anche le caratteristiche specifiche dell’immobile, come la sua dimensione, la disposizione interna, le finiture ed il suo stato generale. Questi dettagli influenzano significativamente il prezzo di vendita previsto.
il ruolo dell’agente immobiliare nel processo di valutazione e ispezione è fondamentale per il successo di una transazione immobiliare. Questo professionista fornisce una guida preziosa, mettendo a disposizione la sua esperienza e competenza per assicurare che le compravendite si svolgano in modo equo ed efficiente per tutte le parti coinvolte. Scegliere un agente immobiliare esperto è spesso la chiave per un’esperienza di acquisto o vendita immobiliare positiva e priva di problemi.
E’ di estrema importanza mettere sul mercato la propria casa al prezzo più giusto, riuscendo così a vendere in tempi ragionevolmente brevi. In caso contrario, il rischio è quello di veder fermo per mesi e mesi il tuo immobile, dovendo affrontare nel frattempo le varie spese (condominio, IMU e tributi vari) e trovandoti poi costretto a dover tagliare il prezzo, continuando a “rincorrere il mercato” anziché anticiparlo e perdendo delle persone che al prezzo giusto ti avrebbero già acquistato da tempo la casa. E’ bene ricordarsi che un’operazione di compravendita non prevede solo valutazioni oggettive. Ci sono infatti anche elementi soggettivi da non trascurare e che possono influenzare la transazione.
Il prezzo giusto di una casa, dunque, si ottiene con la valutazione e combinazione di molteplici fattori, oggettivi e soggettivi, tutti di estrema importanza.
L’Agente Immobiliare, conosce i prezzi di una determinata zona, ne valuta gli aspetti positivi o negativi con obiettività, ha una visione completa sul mercato immobiliare e conosce bene l’andamento delle vendite. Questo, è un valore aggiunto non indifferente se si pensa a quanto, ormai, i possibili acquirenti possano avere un ventaglio d’offerta molto più ampio con l’accesso alla rete web, trovandosi molto più preparati e aggiornati che in passato.
Come viene stimato l’immobile?
La corretta stima dell’immobile parte sempre dal sopralluogo.
Ogni casa ha le sue particolarità ed è necessario toccare con mano, vedere dal vivo, la casa da vendere.
La valutazione dell’immobile si ottiene attraverso una formula matematica: superficie commerciale x valutazione al mq x coefficienti di merito. La superficie commerciale è un parametro di mercato obiettivo calcolato dalla somma percentuale di tutte le superfici che compongono la proprietà; la valutazione al mq viene data dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio).
L’ultimo dato richiesto è il più complesso da calcolare.
I coefficienti di merito sono essenziali perché concorrono alla maggiorazione o alla diminuzione del valore dell’immobile. I principali sono:
– Lo stato di conservazione sia dell’appartamento che dell’edificio: se trattasi di nuova costruzione, ristrutturato o da ristrutturare e l’età dello stesso;
– Lo stato locativo: se l’immobile è libero da vincoli o affittato;
– Il tipo di riscaldamento: se autonomo (preferibile), o centralizzato.
– Il piano dell’appartamento: più è in alto e più è apprezzato, sempre che sia presente l’ascensore;
– La vista: cambia il coefficiente a seconda che abbia una vista panoramica o una vista su un cortile ad esempio;
– La luminosità e l’esposizione;
– La localizzazione: il prezzo varia a seconda che la casa si trovi nelle vicinanze di mezzi pubblici, esercizi commerciali o parchi.
Nella valutazione vengono tenuti in considerazione anche gli accessori come l’installazione o la predisposizione di zanzariere, parabola satellitare, aria condizionata o la presenza di dispositivi di sicurezza come le inferriate anti intrusione, la porta blindata e altro ancora.
L’Agente Immobiliare combinando tra loro tutti questi dati certi e variabili a disposizione, riesce a dare una stima veritiera completandola con l’ultimo dato: la valutazione in base all’offerta degli appartamenti nella stessa zona e della stessa tipologia.
Quest’ultimo parametro, è fondamentale per il completamento della vendita. Affidarsi al Professionista aiuta a dare il giusto prezzo alla propria casa, un prezzo obiettivo e reale, non guidato da parametri affettivi o dall’inesperienza, e sicuramente sarà la scelta più vantaggiosa e di successo.
Come scegliere il professionista giusto per mettere sul mercato il vostro immobile?
Il professionista a cui vi affiderete dovrà sapere rispondere a queste domande:
. quale è la strategia giusta per vendere il vostro immobile?
Questa risposta dipenderà dal motivo per cui state vendendo casa, e non è una mera curiosità. Sapere il motivo della vendita è necessario per capire come posizionare il bene sul mercato, se avete necessità urgente di vendere perché dovete spostarvi per motivi di lavoro o per la necessità di monetizzare per far fronte a situazioni economiche particolari, o se la vendita è legata ad un cambio di vita o ad un progetto con tempistiche più lunghe cambierà le strategie commerciali, ed il professionista dovrà essere in grado anche grazie alla stima di saperle interpretare.
. quante persone stanno attualmente cercando nella vostra zona e quali tipologie di immobili interessano di più sul mercato?
Capire il target del vostro immobile e quante persone sono interessate ad oggetti simili è fondamentale per capire il prezzo di vendita. E’ inutile valutare il prezzo in base ad una mera moltiplicazione tra un prezzo/mq e la dimensione del bene: potreste avere un castello in una zona dove si richiedono monolocali e allora vendere sarà difficilissimo a qualsiasi prezzo..
. che budget hanno le persone che cercano nel vostro quartiere?
Bisogna ben conoscere i prezzi delle singole zone, quelle che stanno aumentando di valore e quelle che si deprezzano, al di là del trend nazionale. Conoscere la domanda in un una determinata zona è fondamentale, prevedendo le variazioni sarà chiaro se chiedere di più o di meno rispetto a quanto è già stato venduto negli ultimi periodi.
Sapere rispondere in modo esaustivo a queste tre semplici domande vi svelerà in breve l’esperienza e la professionalità della persona a cui vi siete rivolti.
In conclusione una buona valutazione dovrà essere fatta esaminando diversi fattori e valutando altrettante dinamiche dei mercati immobiliari: conoscere bene le fonti ufficiali di analisi attraverso le varie banche dati (valori OMI, Nomisma, Borsino immobiliare), conoscere la normativa tecnica ed edilizia per capire le eventuali criticità del bene, saper valutare le caratteristiche specifiche de singolo immobile e poterne valorizzare le potenzialità per capire bene dove posizionarlo sul mercato, infine il buon agente o stimatore dovrà conoscere approfonditamente il mercato in cui si muove attraverso il metodo comparativo che è quello che maggiormente fornirà la temperatura del mercato in quel preciso momento.
Henrieta